本文

很多人經(jīng)常會(huì)問我一個(gè)問題，中國(guó)屋價(jià)目前是不是太貴了，是不是已經(jīng)站在了歷史的最高點(diǎn)，要開始往下走了。

如果我追問得出這個(gè)結(jié)論依據(jù)的時(shí)候，很多人會(huì)直接把國(guó)內(nèi)的城市和國(guó)外的城市進(jìn)行比較，這次去蘇州的時(shí)候，正好被一個(gè)朋友問：“蘇州這樣的國(guó)內(nèi)二線城市最多也就新一線，憑什么屋價(jià)比國(guó)際知名的波士頓比還要貴呢?！?/p>

我覺得這個(gè)問題還挺有趣的，我們可以來(lái)聊一聊。

01

可能很多人對(duì)于波士頓這樣的城市還不太了解，我先簡(jiǎn)單介紹下。

波士頓是美國(guó)東北部新英格蘭地區(qū)最大港口城市，馬薩諸塞州首府，是世界著名的學(xué)府聚集地，市內(nèi)有16所大學(xué)，比如我們所熟知的哈佛大學(xué)、麻省理工學(xué)院、波士頓大學(xué)、馬薩諸塞理工學(xué)院等都在此匯聚，還有國(guó)家航空與宇航局電子研究中心等重要科研機(jī)構(gòu)。也正是匯聚了如此眾多的牛校，導(dǎo)致波士頓有些城鎮(zhèn)25歲以上的人口中，50%有碩士及以上學(xué)歷，因此，波士頓被稱為美國(guó)的“雅典”，是美國(guó)的文化之都。

我們經(jīng)常說(shuō)，一個(gè)城市如果受高等教育的人越多，大學(xué)越多，它吸引到的科研中心和優(yōu)秀的企業(yè)就越多，好的就業(yè)機(jī)會(huì)就越多，如此形成一個(gè)正向循環(huán)，因?yàn)橛斜姸囗敿?jí)的人力資源，也注定了波士頓從骨子里透出的傲氣：

• 波士頓是美國(guó)第三大金融中心，作為全球財(cái)富管理中心之一，是美國(guó)最大的基金管理中心，擁有許多著名的投資管理公司，比如富達(dá)公司、道富集團(tuán)等。

• 波士頓共有33家醫(yī)院，代表了美國(guó)最好的教學(xué)與研究醫(yī)院，包括麻省總醫(yī)院、貝斯以色列女執(zhí)事醫(yī)療中心、布里根和婦女醫(yī)院、波士頓兒童醫(yī)院、新英格蘭醫(yī)學(xué)中心等，這里是世界頂尖醫(yī)療資源的匯集地，更是從醫(yī)者心中的圣地。

• 波士頓也有很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表企業(yè)，比如吉列、泰瑞達(dá)（世界頂級(jí)的半導(dǎo)體和電子設(shè)備制造商）、新百倫等。

• 波士頓目前一共誕生了8位美國(guó)總統(tǒng)，40位諾貝爾獎(jiǎng)得主和30位普利策獎(jiǎng)得主。

換句話說(shuō)，波士頓的內(nèi)在基因?qū)嵲谑翘珒?yōu)秀了，這樣的城市注定放到全世界任何一個(gè)城市中去，都是頂級(jí)。

02

但唯一不頂級(jí)的，卻是波士頓的房?jī)r(jià)，這么厲害的城市，整體的平均房?jī)r(jià)為5000美金一平方米，折合成人民幣差不多是3萬(wàn)多，就算是波士頓的核心區(qū)域的屋價(jià)，也就只有1.2萬(wàn)美金，相當(dāng)于8萬(wàn)多人民幣。

我們來(lái)舉個(gè)例子。

這是波士頓還算比較市中心的一處住宅，乘坐地鐵10分鐘即可抵達(dá)波士頓市中心，駕車的話也僅需要二十幾分鐘就可到達(dá)，相當(dāng)于中外環(huán)的位置，用我們的眼光看，這個(gè)項(xiàng)目是比較適宜居住的，后期的增長(zhǎng)潛力較大。

注：相關(guān)資料來(lái)自房天下

事實(shí)也確實(shí)如此，該項(xiàng)目在波士頓當(dāng)?shù)?，受到了在波士頓工作、生活的年青一代青睞，這里也成為波士頓周邊地產(chǎn)價(jià)值快速上升的區(qū)域之一，屋價(jià)與房租都年年上升，該套住宅全部精裝修，自帶車庫(kù)，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率高，“以房養(yǎng)學(xué)”非常劃算。

好，我們最后來(lái)說(shuō)下價(jià)格，2室1廳2衛(wèi)，總價(jià)是42.9萬(wàn)美金，折合成人民幣是296萬(wàn)，面積是92.9平米，相當(dāng)于只要3.18萬(wàn)/㎡。

作為比較，我們?cè)賮?lái)看看蘇州。

蘇州也算是歷史名城了，單看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量的話，蘇州真的可以說(shuō)是一枝獨(dú)秀，如果是以市級(jí)單位進(jìn)行同緯度比較的話，常年位列第一，2018年的GDP高達(dá)1.85萬(wàn)億元，但這樣的經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是無(wú)法跟波士頓相比，波士頓的經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)到了2.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于蘇州+無(wú)錫經(jīng)濟(jì)規(guī)模的總和。

如果城市經(jīng)濟(jì)如此龐大，一般來(lái)說(shuō)，屋價(jià)也應(yīng)該比較高，但是蘇州屋價(jià)的兩級(jí)，蘇州工業(yè)園區(qū)和姑蘇區(qū)均價(jià)均為3.5萬(wàn)左右，與剛才舉例的波士頓中外環(huán)的價(jià)格類似：

注：圖片來(lái)源于公眾號(hào)“真有好房”

因此，很多人就會(huì)說(shuō)，蘇州目前的屋價(jià)是“站在高處了”，最簡(jiǎn)單的就是拿蘇州的屋價(jià)直接跟波士頓進(jìn)行比較，蘇州的屋價(jià)不應(yīng)該與波士頓一個(gè)梯隊(duì)，蘇州貴了。

但凡做這個(gè)假設(shè)，其實(shí)有個(gè)前提，就是屋價(jià)是可以比較的，這種比較的方法很多人都在用，但在使用的時(shí)候，卻很少有人會(huì)提出質(zhì)疑，這種跨國(guó)際的屋價(jià)比較本身到底合不合理。

房子不僅僅是磚頭+鋼筋水泥的混合，房子貴不貴，最關(guān)鍵的還是要看地段位置和供需關(guān)系，就像我們前段時(shí)間一直在討論的鶴崗的屋價(jià)，2000~3000元每平，無(wú)人問津，而北京和上海的房產(chǎn)基本都要5-6萬(wàn)每平，但趨之者若鶩。

03

其實(shí)從嚴(yán)格意義上看，任何一棟房子都是唯一的，有固定的經(jīng)緯度，因此任何兩個(gè)房子的價(jià)值也都是不一樣的。

我前幾天看到北京大學(xué)徐遠(yuǎn)教授給出的一個(gè)定論，叫做“房子的不可貿(mào)易性”。不可貿(mào)易品和可貿(mào)易品其實(shí)都是相對(duì)的，可貿(mào)易品指的是可以用較低的成本運(yùn)輸?shù)纳唐?/strong>，比如農(nóng)產(chǎn)品，各種電子產(chǎn)品，各種工業(yè)品等，雖然各個(gè)地區(qū)，各個(gè)工廠之間的成本有高有低，但因?yàn)槎际强梢赃\(yùn)輸?shù)?，因此很多商品的價(jià)格最后往往都會(huì)趨同，但不可貿(mào)易品由于是不能運(yùn)輸，因此比較的意義就不是很大。